Жильцы многоквартирных домов обычно не могут финансировать крупные ремонтные работы за счет своих накопленных средств. Во многих домах взимаются взносы в ремонтный фонд, но на сбор необходимой суммы могут пойти годы, в течение которых объем реновационных работ может возрасти в несколько раз, а их стоимость строительных работ может увеличиться. Каково решение?

При расчете расходов на реновацию дома можно исходить из следующей формулы: ВЗНОС В РЕМОНТНЫЙ ФОНД = ВЗНОС НА ОПЛАТУ КРЕДИТА

Производя взносы в ремонтный фонд, жильцы квартирного дома копят необходимую сумму в течение продолжительного периода, а затем производят необходимые работы. В другом случае же жильцы берут банковский кредит и реновируют дом в полном объеме, а затем расплачиваются по кредиту. Опыт взявших кредит квартирных товариществ показывает, что ежемесячные расходы жильцов при этом не повышаются, а скорее уменьшаются благодаря экономии на отоплении после ремонта. Следовательно, по части денежных расходов для жильцов нет разницы, оплачиваются ли реновационные работы за счет кредита или из ремонтного фонда. Таким образом, для жильцов намного выгоднее полное приведение дома в порядок за счет кредита.

Почему выгоднее взять кредит и привести сразу весь дом в порядок вместо того, чтобы проводить реновационные работы по частям?

• Цены на строительство растут в среднем на 4% в год, поэтому ремонт дома обойдется сейчас дешевле, чем через год или десять лет.
• Значительно уменьшается объем непредусмотренных работ, благодаря чему экономится время и деньги. Многие работы (например, обновление или замена системы отопления) легче производить во всем доме сразу. Кроме того, жильцам будет доставлено меньше неудобств во время работ, если последние будут выполняться разом.
•  Если реновационные работы финансируются за счет кредита, то банк в качестве третьей стороны будет оказывать дисциплинирующее влияние на строителя.
• Кредитные проценты для квартирных домов невелики (5-7%), и, как правило, банки не требуют залога от квартирных товариществ. В качестве кредитного взноса учитываются также работы, профинансированные ранее из собственных средств. Если залог все же требуется или если кредит берет объединение собственников квартир, то стоит использовать дополнительно поручительство KredEх. Поручительство KredEx позволяет в случае возникновения финансовых проблем взять отсрочку на выплаты по кредиту, которая предоставит дополнительное время для решения проблем.
• Кроме того, государство поддерживает с помощью KredEx реновационные работы (за исключением ремонта систем отопления, водоснабжения и канализации) в размере 10% от стоимости выполняемых работ. О такой поддержке могут ходатайствовать дома, построенные не позднее 1990 г., причем строительные работы должны быть выполнены после 11 февраля 2003 г. KredEx поддерживает также экспертизу строения, составление строительного проекта и проведение энергоаудита в размере 50% от их стоимости (не более 6 000 крон на один квартирный дом).

Пример
Кредит или накопление?

В следующей таблице приведено сравнение расходов на реновацию, если работы финансируются из ремонтного фонда или за счет кредита и поручительства. В примере указан жилой трехэтажный дом на 36 квартир.

Стоимость строительства 330 000,00  крон
Общая площадь 2 000  м²
Накопление 3,00  кр/м²/мес/ 6 000,00  кр/мес
Строительство дорожает 4% в год
Подорожание строительства  86 563,10  за 70 месяцев
Общая стоимость строительства 416 563,10  крон
Период накопления денег 70 месяцев
Начало строительства на шестой год 
Финансирование за счет кредита и поручительства   
Начало строительства на первый год 
Кредит вместе с поручительством KredEx 330 000,00  крон
Период 6 лет
Процент по кредиту 6% в год
Поручительство 75% с остатка кредита 
Плата за поручительство 1,5% в год с суммы поручительства
Кредитный и поручительский взнос 5 755,73  кр/мес (в предыдущем году) *
Кредитный и поручительский взнос 2,88  кр/м²/мес (в первом году) *
Плата за договор кредита и поручительства 4 537,50  крон (при заключении договора)
Общий расход по кредиту 79 768,41  крон
Общая стоимость строительства и кредита 409 768,41  крон
    
Кредит дешевле накопления на 6 794,70  крон
Остаток ремонтного фонда после возврата кредита 22 231,59  крон

* Одновременно с остатком кредита уменьшается также остаток суммы поручительства и размер платы за поручительство. Например, на второй год плата за поручительство будет на 21% меньше. А плата за последний год будет на 88% меньше платы за первый год.

Пример подтверждает, что выгоднее предпочесть кредит, чем откладывать реновационные работы и годами копить деньги. К тому же при финансировании работ из своих средств на шестой год необходимость в ремонте за это время значительно возрастет, и часть средств будет использована на текущий ремонт. Таким образом, срок выполнения работ отодвинется еще дальше, что в свою очередь вызовет дополнительное подорожание работ вследствие повышения цен на строительство.

Страхование от финансовых проблем

Взятие кредита, несомненно, является решением, которое следует серьезно взвесить. Жильцы часто выступают против кредита, поскольку боятся, что не смогут его вернуть, и одним собственникам квартир придется платить за других.

Как видно из предыдущего примера, возврат кредита не дороже, чем накопление ремонтного фонда, и затраты жильцов в расчете на жилую площадь должны остаться на прежнем уровне. Во избежание возможных финансовых проблем квартирное товарищество или объединение собственников квартир может взять реновационный кредит с поручительством KredEx.

При наличии поручительства можно передать выплату кредита KredEx на период до 12 месяцев, если возникнут сложности с возвратом. Когда собственники квартир решат свои финансовые проблемы, они продолжат выплаты по взятому на ремонт дома кредиту с той суммы, на которой остановился KredEx.

Кредитные выплаты от имени KredEx являются по сути кредитом собственникам квартир, который они должны вернуть не позднее, чем в течение одного года после окончания кредитного договора многоквартирного дома. С этой суммы KredEx выплачиваются проценты вплоть до возвращения кредита, которые составляют половину банковской ставки. Другими словами, дом продлевает свой кредитный период на один год, причем процентная ставка в течение последнего года наполовину меньше.

Такое страхование в виде отсрочки на выплаты по кредиту продолжительностью до одного года способствует уменьшению неуверенности во взятии кредита и дает собственникам квартир гарантию, что в случае возникновения у соседей финансовых сложностей KredEx продолжит выплату кредита, и жильцам не придется делать платить за своих соседей.

Что должны учитывать собственники жилья при подаче ходатайства о кредите?

1. Для подачи ходатайства о кредите собственники квартир не должны образовывать товарищество. О кредите могут ходатайствовать также объединения собственников квартир (то есть по сути все собственники квартир совместно или через уполномоченного управляющего), если на общем собрании будет принято соответствующее решение. Объединение собственников квартир может взять реновационный кредит только с поручительством KredEx.

2. Квартирное или жилищное товарищество может само решить, желает ли оно использовать поручительство KredEx при взятии кредита или нет. Если банк потребует от получателя кредита дополнительное обеспечение, то можно также использовать поручительство KredEx.

3. Многоквартирным домам предоставляют кредиты все крупные банки Эстонии. Если дому требуется для взятия кредита поручение KredEx, то товарищество или объединение собственников должно обратиться в Hansapank, Eesti Ühispank или Eesti Krediidipank. Рекомендуем для получения кредитных условий обратиться в банк уже до принятия решения о кредите, чтобы на общем собрании можно было корректно обсудить и оформить решение.

4. Банку следует предоставить ходатайство о кредите вместе с протоколами собраний и отчетами. Важно, чтобы банк смог оценить качество прежнего управления домом по меньшей мере в течение одного года до взятия кредита. Банк отправляет  ходатайство о поручительстве KredEx, которому дом не должен отсылать каких-либо дополнительных документов. Для получения поручительства требуется провести технический осмотр дома и представить соответствующие документы в банк.

5. Перед предоставлением кредита банк назначит плату за заключение договора (1%) и процентную ставку на выданный кредит (ок. 5-6%). Кредитное поручительство KredEx для квартирных домов стоитт 1,2 – 1,7% в год с остатка суммы (плата за поручительство уменьшается пропорционально уменьшению остатка кредита), а плата за заключение договора поручительства составляет 0,5% от суммы поручительства.