1. Планы реновации

Решение о начале реновации дома может быть принято в случае, если большинство членов квартирного товарищества, жилищного товарищества или объединения собственников квартир понимают, что дальнейшая эксплуатация здания без реновации будет дороже, чем эксплуатация реновированного здания. Только после этого квартирное товарищество может приступить к реализации своих целей, и первым шагом является принятие принципиального решения о реновации здания на общем собрании.

Принимаемые на собрании товарищества решения должны соответствовать уставу и быть задокументированы.

2. Кто может оценить состояние дома?

Оценка состояния всего дома предполагает привлечение специалистов из разных областей, поскольку один и тот же человек не может компетентно оценить состояние строительных конструкций, систем водоснабжения, отопления и вентиляции, электрических устройств и т.д., и не может делать предложения по реконструкции. Оценку разным частям дома должны давать специалисты хотя бы из 2-3 разных областей. При подборе потенциальных экспертов следует исходит из ранее выполненных ими аналогичных работ и убедиться в их качестве. Важно, чтобы оценка разных систем дома была адекватной и объективной, и в то же время исходила из целостной концепции всего дома. В результате некомпетентных выводов эксперта можно потратить много денег на реновацию, а эффект может остаться минимальным.
Для получения объективной оценки эксперт должен быть независимым, то есть он не может быть заинтересован в установке оборудования или использовании материалов конкретных фирм.
Для выбора эксперта следует провести конкурс.

В Эстонии имеется много проектно-консультационных фирм, которые обладают достаточным опытом для экспертизы дома. Если в одной фирме не удается найти специалистов из всех соответствующих областей, то можно сформировать экспертную группу, в которую войдут в качестве консультантов специалисты из других фирм. Такая группа сможет дать оценку всему дому. Заказчику выгоднее, если одна фирма является генподрядчиком, а другие – субподрядчиками. Заказчик заключает договор только с генподрядчиком, который отвечает за все работы, в том числе и за субподрядчиков.
При сравнении ценовых предложений фирм не стоит исходить только из цены, а следует также изучить репутацию на рынке и компетентность исполнителя работ. После выбора оценщика следует заключить договор, в котором установлены позиции, по которым требуется экспертная оценка, и содержание (объем) оценки.

3. Осмотр здания и документирование результатов

Оценка состояния дома предполагает подробное знакомство со зданием. Перед началом систематической оценки состояния здания желательно, чтобы оценщик выяснил его технические данные: первоначальный проект и все связанное с ним; предыдущие реконструкции здания; потребление энергии и воды в здании; данные об ответственных лицах и т.д. На основании этих данных оценщик получит обзор о техническом состоянии здания и существующих проблемах.

Оценщику должен быть обеспечен доступ во все необходимые помещения и места в доме. Кроме того, оценщику рекомендуется осмотреть также часть квартир, чтобы получить представление о проблемах, встречающихся в квартирах. В квартирах можно замерить температуры и провести прочие необходимые исследования.

Осмотр-исследование технического состояния здания или энергетический аудит проводится соответствующими экспертами, и целью исследования является составление объективной оценки как архитектурно-строительных конструкций и внутренних техносистем, так и внешних техносистем здания.
Энергоаудит дает обзор технического состояния и энергетических потерь здания.

При оценивании технического состояния здания производится осмотр всех перечисленных ниже элементов (при необходимости производится вскрытие скрытых конструкций/деталей):

1. фундаменты, их гидроизоляция, наполнители швов, теплопроводность, отмостка и ее уклоны;
2. стены, межпанельные швы, теплонепроницаемость стен здания в сравнении с модулем удельной потери;
3. промежуточные стены, тепло- и звуконепроницаемость;
4. лестницы, лестничные клетки, общее и аварийное освещение;
5. промежуточные потолки, деформации панелей, тепло- и звуконепроницаемость;
6. кровельные конструкции, дождевые отводы и канализация и т.п.;
7. кровельное покрытие, подкровельная вентиляция, вентиляционные коробы;
8. полы, подпольные каналы;
9. окна, теплонепроницаемость окон;
10. двери, теплонепроницаемость наружных дверей, прочность, козырьки;
11. балконы, лоджии, их застройка – корректная в виде единого решения или самовольная и несовместимая с архитектурной здания;
12. отделка, кроме санитарного ремонта квартир;
13. система отопления – сбалансирована или нет, изолирована в необходимых местах или нет, техническое состояние теплотрассы, тепловой узел – автоматический или нет, наличие теплосчетчика;
14. система вентиляции – достаточна ли для внутриквартирного проветривания, состояние вентиляционных каналов;
15. система водоснабжения и канализации;
16. газоснабжение;
17. электроснабжение, электрощиты, щиты на этажах, освещение лестничных клеток, наружное освещение, является ли квартирное товарищество посредником при продаже электроэнергии или нет;
18. лифты, машинное отделение;
19. вывоз мусора, наличие мусорных шахт;
20. подъездные пути и площадки, детские игровые площадки;
21. озеленение;
22. прочее.

Осмотревшие здание эксперты составляют подробный перечень требующих устранения недостатков и оценку технического состояния важнейших элементов. В ходе осмотра производится комплексный анализ энергопотребления и потерь энергии с точки зрения строительной физики, т.е. проводится энергетический аудит здания, причем при необходимости следует провести дополнительные измерения для определения действительного расхода тепла.
Оценивается пригодность для жилья, энергетическая эффективность и эстетичность здания в целом.

Заключительный отчет экспертной оценки составляется в виде таблицы (см. применяемый на практике образец формы в приложении), причем необходимые реновационные работы располагаются в оптимальной последовательности с указанием их ориентировочной стоимости.
Дается оценка жилищных условий до реновации вместе с перечнем основных факторов, снижающих качество жизни.
Оптимальная последовательность учитывает также строительно-технологическую логику.

Для того, чтобы упростить принятие решения со стороны квартирного товарищества, экспертная комиссия прилагает к отчету по техническому осмотру свои рекомендации в виде пояснительной записки. Приводится оценка качества жилищных условий в здании до реновации вместе с перечнем основных факторов, ухудшающих жилищные условия. Это, например:

• долговечность, прочность
• экономность
• безопасность
• безвредность
• эстетичность
• наличие условий для детей
• наличие условий для инвалидов.

Если сравнивать технический осмотр и энергетический аудит, то по части расчета инвестиций и экономичности, а также рекомендаций по реновации,  энергоаудит представляет собой значительно более основательное исследование.

Часто приходится проводить дополнительные исследования, которые могут дать более подробную информацию для формирования окончательной оценки. Эти оценки не входят в состав описанной выше принципиальной оценки. К числу дополнительных исследований, например, относятся выяснение скрытой глубины находящейся в бетоне арматуры, пробы и лабораторное исследование панельного бетона, замеры толщины стенок трубопроводов, выяснение нагрузки в электрическом кабеле, установка местонахождения холодных мостов и недостаточной изоляции при помощи тепловизора и т.д. Для дополнительных исследований требуются специальные устройства и дополнительное финансирование. Поэтому их следует проводить лишь в случае острой необходимости.

Оценка оформляется в виде отчета, который должен содержать следующую информацию:
1. оценка текущей ситуации;
2. возможные варианты реконструкции;
Достигаемый эффект (например, экономия энергии, воды и электричества, улучшение жилищных условий, повышение рыночной стоимости, увеличение срока службы строения);
3. стоимость проекта реконструкции;
4. перечень и график работ;
5. предложения по финансированию реконструкции;
6. экономические расчеты;
7. перечень мест, которые требуют дополнительного исследования и т.д.

4. Перечень реновационных работ

В отчете могут быть указаны десятки мест, которые требуют реконструкции. Необходимо решить, с чего начать. Во-первых, следует взвесить, какие места требуют срочной реконструкции. Например, протекающую крышу следует привести в порядок незамедлительно. На основании отчета следует составить долгосрочную программу реновации, которая учитывает указанные в отчете возможности и их срочность, желания жильцов/владельцев и возможности финансирования. При составлении долгосрочной программы следует также учитывать мнение составителей отчета, поскольку именно они имеют подробное представление о каждом этапе реновации. При составлении программы следует исходить из принципа и логики поэтапного осуществления. При реновации следует думать о будущем, чтобы при последующих работах не пришлось ломать уже построенное.
При составлении программы реновации очень желательно проконсультироваться у составителей отчета.
При осуществлении программы реновации следует исходить из принципа целостности здания. Например, если производится дополнительное утепление крыши, но с системой отопления ничего не делается, то ожидаемая экономия энергии вряд ли будет достигнута.